东吴证券：新房二手房销售进一步下行，多地放松公积金贷款政策

乐居财经 李礼7月11日，东吴证券发布房地产行业跟踪周报。

投资要点

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上周（2023.7.1-2023.7.7，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+1.3%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别-1.0%，-0.1%，超额收益分别为+2.3%、+1.4%。29 个中信行业板块中房地产位列第 15。

房地产基本面与高频数据：

（1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 225.8 万方，环比-55.0%，同比-35.8%；2023 年 7 月 1 日至 7 月 7 日累计成交 225.8 万方，同比35.8%。今年截至 7 月 7 日累计成交 9332.5 万方，同比+1.6%。

（2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 132.4 万方，环比-21.7%，同比-10.4%；2023 年 7 月 1 日至 7 月 7 日累计成交 132.4 万方，同比10.4%。今年截至 7 月 7 日累计成交 4489.9 万方，同比+47.5%。

（3）库存及去化：14 城新房累计库存 9307.3 万方，环比-1.7%，同比0.9%；14 城新房去化周期为 14.6 个月，环比变动-0.2 个月，同比变动1.1 月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 11.2 个月、8.9个月、15.8 个月、37.4 个月，环比分别变动-0.3 个月、-0.1 个月、+0.1 个月、+0.5 个月。

（4）土地市场：2023 年 7 月 3 日-2023 年 7 月 9 日百城供应土地数量为 200 宗，环比-73.7%，同比-68.5%；供应土地建筑面积为 1237.3 万方，环比-76.2%，同比-57.7%。百城土地成交建筑面积 918.5 万方，环比79.4%，同比-70.7%；成交楼面价 811 元/平，环比-63.4%、同比-43.9%；土地溢价率 0.1%，环比-5.8pct，同比-3.1pct。

重点数据与政策：全国层面：住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》提出，健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。地方层面：深圳、合肥、福州、厦门、九江、潜江、安庆等多城放松公积金贷款政策，提高最高贷款额或降低公积金贷款首付比例。深圳规定住宅类建设项目应在 1 年内开工、4 年内竣工。韶关宣布将降购房首付、补贴契税等政策延期至今年底。

周观点：由于 6 月最后一周房企冲刺半年度业绩，7 月第一周新房销售环比大幅下降，同比降幅超 35%；二手房销售同比降幅超 10%。地产行业基本面进一步下行。我们认为若地产的疤痕效应在下半年持续，销售的恶化将会导致房企投资更加谨慎。政策方面上周多地出台贷款政策，东吴证券预计三季度将出台自上而下的放松政策：如对于房价下跌的城市，进一步下调贷款首付比例；同时在供给端放宽融资限制，带动整个行业的融资需求提升。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

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